Dönüşümde Çoğunluk Kararı ve Anlaşmayan Malik: Süreç Ne Olur?

Riskli yapı tespit edilen binalarda tüm kat maliklerinin oybirliğiyle anlaşması beklenmez; kentsel dönüşümde çoğunluk kararı kanunla tanınan bir mekanizmadır. Bu, tek bir malikin sürecin tamamını kilitlemesini önlemek için tasarlanmıştır.

Bu rehberde çoğunluk kararının nasıl alındığını, anlaşmayan malikin payına ne olduğunu ve sürecin hangi aşamalardan geçtiğini anlatıyoruz.

Kentsel Dönüşümde Çoğunluk Kararı Nedir?

Riskli yapı tespiti kesinleşen bir binada, yeniden yapım veya güçlendirme kararı, kat maliklerinin tamamının onayı yerine kanunun öngördüğü bir çoğunluk oranıyla alınabilir. Bu düzenleme, tek bir malikin ya da azınlıkta kalan bir grubun süreci süresiz durdurmasını engellemek amacıyla getirilmiştir.

Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?

Hesap, kişi sayısına göre değil arsa payına göre yapılır. Yani binada az sayıda malik olsa bile, büyük arsa payına sahip olanların kararı çoğunluk hesabında daha ağır basar. Arsa payının nasıl belirlendiğini bağımsız bölüm ve arsa payı rehberinde anlattık.

Çoğunluk Kararı Süreci Nasıl İşler?

1. Riskli yapı tespiti kesinleşir ve tüm maliklere tebliğ edilir.
2. Maliklere yapıyı kendilerinin yıktırması için süre tanınır; bu sürede toplantı yapılarak yeniden yapım modeli görüşülür.
3. Kanunda öngörülen çoğunluk oranına ulaşan malikler, yeniden yapım kararını ve yüklenici/model tercihini imzalar.
4. Karara katılmayan maliklere, kararın bir örneği noter aracılığıyla bildirilir ve makul bir süre daha tanınır.
5. Süre sonunda hâlâ katılım sağlanmazsa, katılmayan malikin payı değerlendirmeye alınır.

Çoğunluk Kararı Sürecinde Sık Yapılan Hatalar

• Toplantıyı usulüne uygun (noter bildirimi, tutanak) yapmadan sözlü mutabakatla yetinmek; bu durum sonradan itiraza açık kapı bırakır.
• Karara katılmayan malike tanınan bildirim ve ek süreyi atlayarak doğrudan pay satışına geçmeye çalışmak.
• Yeni bina modelini ve pay dağılımını maliklere görsel/somut olarak anlatmadan oylamaya sunmak; bu durum anlaşmazlığı büyütür.
• Çoğunluk hesabını kişi sayısına göre yaptığını sanmak; hesap arsa payına göre yapılır.
• Anlaşmazlık sürecinin hukuki yönünü uzman görüşü almadan yürütmeye çalışmak.

Örnek Senaryo: 10 Bağımsız Bölümlü Binada Anlaşmazlık

Riskli yapı tespiti kesinleşmiş, 10 bağımsız bölümlü bir binayı örnek alalım. Maliklerin büyük bölümü toplantıda kat karşılığı modelini ve önerilen yükleniciyi onaylar; kanunun öngördüğü çoğunluk oranına ulaşılır ve karar imzalanır. Bu süreçte hak sahipleri, tahliye döneminde kira yardımı başvurusunu da paralel olarak yürütür; bu konuyu ayrı ele aldığımız kira yardımı rehberine bakabilirsiniz.

Bir malik karara katılmak istemez; kendisine kararın bir örneği noter aracılığıyla bildirilir ve ek süre tanınır. Malik bu süre içinde de katılım sağlamazsa, payı önce diğer paydaşlara, ardından açık artırmayla üçüncü kişilere satışa çıkarılır; alıcı bulunmazsa payın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından satın alınması mümkün olur.

Anlaşmayan Malikin Payına Ne Olur?

Kanunun öngördüğü süreç işletildiği halde karara katılmayan malikin bağımsız bölümüne ilişkin arsa payı, öncelikle diğer paydaşlara satışa çıkarılır. Diğer paydaşlar da almak istemezse pay, açık arttırma yoluyla üçüncü kişilere satışa sunulabilir. Bu adımların hiçbirinde alıcı çıkmazsa, payın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından satın alınması mümkündür.

Bu mekanizma, dönüşüm sürecinin tek bir malikin ret kararıyla süresiz askıda kalmasını önlemek için tasarlanmıştır; ancak uygulamada süreç idari işlemler ve olası itirazlar nedeniyle uzayabilir. Malikin payını satmak istememesi tek başına süreci durdurmaz; kanunun öngördüğü usul takip edildiği sürece dönüşüm ilerlemeye devam eder.

İyi planlanmış bir toplantı süreci, hem kararın hukuki sağlamlığını artırır hem de sonraki aşamalarda çıkabilecek itirazların önünü kesmeye yardımcı olur.

Malik Toplantısı Nasıl Usulüne Uygun Yapılır?

1. Tüm maliklere toplantı tarihi ve gündemi yazılı olarak (noter, taahhütlü mektup veya idarenin öngördüğü yöntemle) bildirilir.
2. Toplantıda yeniden yapım modeli (kat karşılığı, hasılat paylaşımı, öz kaynak) ve yüklenici teklifleri sunulur.
3. Oylama arsa payı üzerinden yapılır ve sonuç tutanağa geçirilir.
4. Karara katılan maliklerin imzaları sözleşmeye ve tutanağa eklenir.
5. Karara katılmayan maliklere kararın bir örneği usulüne uygun olarak bildirilir.

Pay Satışında Değerleme Nasıl Yapılır?

Karara katılmayan malikin payı satışa çıkarılmadan önce, bağımsız bölümün ve arsa payının değeri belirlenir. Değerleme, idarenin uygun gördüğü bir değerleme kuruluşu veya bilirkişi tarafından yapılır ve satış bu değer esas alınarak yürütülür.

Değerleme sürecinde binanın konumu, mevcut hasar durumu ve parselin güncel imar hakkı dikkate alınır; bu nedenle güncel imar verisinin doğru sorgulanmış olması değerlemenin gerçekçi çıkması açısından önemlidir. Malikler değerleme sonucuna itiraz ederse, ikinci bir bilirkişi incelemesi talep edilebilir; bu da sürecin süresini bir miktar uzatabilir.

Anlaşmazlık Riskini Azaltmanın Yolları

• Süreci mümkün olduğunca erken, tüm maliklerin katıldığı bir toplantıyla başlatmak
• Yeni binadaki pay dağılımını ve modeli (kat karşılığı, hasılat paylaşımı) somut örneklerle anlatmak
• Parselin güncel yapılaşma hakkını ve olası kütle seçeneklerini görsel olarak paylaşmak
• Süreci yöneten bir temsilci veya yüklenici ile şeffaf iletişim kurmak

Maliklerin karar vermesini kolaylaştırmak için yeni binanın olası kütlesini ve daire dağılımını erken aşamada somut göstermek işe yarar. Studio ile imar verisinden hızlıca üretilen bir kütle ve kat planı, toplantılarda ortak bir referans noktası oluşturur.

Çoğunluk Kararı Sonrası Sözleşme Süreci

Çoğunluk kararı alındıktan sonra maliklerle yüklenici arasında yazılı bir sözleşme imzalanır; bu sözleşme finansman modelini (kat karşılığı, hasılat paylaşımı), teslim süresini, kalite standartlarını ve tarafların yükümlülüklerini belirler. Sözleşmenin noter huzurunda ve mümkünse tapuya şerh edilerek yapılması, ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda tarafları korur.

Sözleşme imzalandıktan sonra süreç, parselin güncel imar durumunun teyit edilmesi, avan proje hazırlığı ve ruhsat başvurusuyla devam eder. Bu aşamada maliklerin sözleşmede öngörülen teslim koşullarını takip edebilmesi için sürecin şeffaf raporlanması önemlidir.

Malik temsilcisi seçilmesi, yüklenici ile iletişimi tekilleştirdiği ve tüm maliklerin bilgiye eşit erişimini kolaylaştırdığı için özellikle çok bağımsız bölümlü binalarda süreci belirgin şekilde hızlandırır.

Çoğunluk Kararı ile Kat Mülkiyeti Kanunu Farkı

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki genel karar alma usulleri (oybirliği, dörtte üç çoğunluk vb.) bina yönetimi konularını kapsar; 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı dönüşüm kararı ise ayrı ve özel bir usuldür. İki kanunun karar mekanizmalarını karıştırmamak gerekir; kendi binanızın durumu için hangi usulün geçerli olduğunu ilgili idareden teyit edin.

Sık Sorulan İdari Sorular

Sürecin idari kısmında en çok karışan konu, çoğunluk kararının hangi noktada “kesinleştiği”dir. Karar, öngörülen çoğunluk oranına ulaşan maliklerin imzalarıyla ve karara katılmayan maliklere yapılan usulüne uygun bildirimle birlikte bir bütün oluşturur; bildirim eksik yapılırsa süreç idari açıdan tamamlanmış sayılmayabilir. Bu nedenle bildirim ve tutanak adımlarının belgeyle kanıtlanabilir şekilde yürütülmesi önemlidir.

Süreç Sonunda Yeni Yapı

Çoğunluk kararı alındıktan ve pay süreçleri tamamlandıktan sonra proje, avan tasarım ve ruhsat aşamasına geçer. Parselin güncel imar hakkını Parsel Ön Analizi ile öğrenip, dönüşüm sonrası kapasiteyi geliştirici tarafıysanız geliştirici çözümleri üzerinden değerlendirebilirsiniz.

Sıkça sorulan sorular

İlgili rehberler