İfraz (Ayırma) ve Tevhid (Birleştirme): Şartlar ve Süreç

İfraz ve tevhid, arsa mülkiyetinin ve dolayısıyla imar hakkının şeklini değiştiren iki temel kadastro işlemidir. İfraz bir parseli birden fazla parsele ayırırken, tevhid birden fazla parseli tek parselde birleştirir; ikisi de proje kapasitesini ciddi biçimde etkileyebilir.

Bu rehberde ifraz ve tevhidin şartlarını, sürecin nasıl işlediğini ve hangi durumda hangisinin daha avantajlı olduğunu anlatıyoruz.

İfraz (Ayırma) Nedir?

İfraz, tek bir parselin imar planı ve mevzuat koşullarına uygun biçimde iki veya daha fazla parsele bölünmesi işlemidir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ifraz ve tevhide ilişkin hükümleri, imar planı bulunan alanlarda bu işlemlerin ilgili idarenin (belediye veya il özel idaresi) onayına tabi olduğunu düzenler.

İfraz talebi genellikle miras paylaşımı, satış kolaylığı veya her parselin ayrı ayrı yapılaşmasını mümkün kılmak amacıyla yapılır. Ancak sonuç parsellerin, o bölgedeki uygulama imar planında tanımlı asgari parsel büyüklüğü ve cephe koşullarını sağlaması gerekir; aksi halde talep reddedilir.

Tevhid (Birleştirme) Nedir?

Tevhid, birden fazla parselin tek bir tapu ve tek bir imar parseli haline getirilmesi işlemidir. Genellikle bitişik küçük parsellerin tek başına yapılaşmaya uygun olmadığı, ya da birleştirildiğinde daha verimli bir kütle ve daha yüksek imar hakkı elde edilebildiği durumlarda tercih edilir.

Tevhid sonrası oluşan yeni parselin emsal ve TAKS hesabı, birleşen parsellerin toplam alanı üzerinden yeniden yapılır; bazı planlarda tevhid teşvik amaçlı ek yoğunluk veya bonus emsal de tanımlanabilir. Bu tür teşvikler yalnızca ilgili plan notunda açıkça belirtilmişse geçerlidir; plan notlarını kontrol etmeden bonus emsal varsayımıyla ilerlemeyin.

İfraz Sonrası Yol ve Otopark Yükümlülüğü

İfraz sonucu oluşan her yeni parselin imar planında tanımlı yola cephesi olması aranan temel koşullardan biridir; yola cephesi olmayan bir ifraz talebi genellikle kabul edilmez. Bazı durumlarda idare, ifraz sonucu oluşan parsellere yol bağlantısı sağlamak amacıyla parselden ek bir terk (yola katılacak şerit) talep edebilir; bu terk, DOP’tan ayrı, doğrudan o parsele özgü bir yükümlülüktür.

İfraz ve Tevhid İçin Şartlar Nelerdir?

• İşlem, imar planı ve varsa parselasyon planına uygun olmalıdır.
• İfraz sonucu oluşacak her parsel, asgari parsel büyüklüğü ve yola cephe koşulunu sağlamalıdır.
• Tapu kaydında ipotek, haciz veya şerh varsa işlem öncesinde ilgili kurumların onayı gerekebilir.
• Hissedarlı parsellerde tüm hissedarların onayı ya da yasal temsil aranır.
• Kadastro müdürlüğü ve belediye (veya il özel idaresi) teknik incelemesi ve onayı zorunludur.

İfraz/Tevhid Süreci Nasıl İşler?

1. Serbest mühendislik bürosu veya belediye ile ön görüşme yapılıp mevcut imar durumu netleştirilir.
2. İfraz veya tevhid krokisi hazırlanır (aplikasyon ve ölçüm dahil).
3. Dosya belediyeye/ilgili idareye sunulur, imar planına uygunluk incelenir.
4. Onaylanan işlem tapu müdürlüğüne bildirilir, tapu kütüğünde yeni parsel(ler) tescil edilir.
5. Güncellenen ada-parsel numarasıyla yeni imar durumu belgesi alınır.

İfraz ve Tevhidin İmar Hakkına Etkisi

İfrazda toplam emsal genellikle değişmez, ancak parsel küçüldüğü için TAKS ve çekme mesafeleri her yeni parselde ayrı ayrı kontrol edilmelidir; bazı parseller küçük kaldığı için asgari koşulları sağlamayabilir. Tevhidde ise birleşen parsellerin toplam emsali genellikle korunur, fakat çekme mesafeleri tek bir büyük parsel üzerinden yeniden hesaplandığı için kullanılabilir taban alanı ve kütle serbestliği artabilir.

Hangi Durumda İfraz, Hangi Durumda Tevhid Avantajlıdır?

İfraz, büyük bir arsayı bölerek ayrı ayrı satmak veya miras paylaşımını netleştirmek isteyen mülk sahipleri için mantıklıdır; ancak küçülen parsellerin yapılaşma koşullarını sağlayıp sağlamadığı önceden kontrol edilmelidir. Tevhid ise küçük, dar cepheli veya düzensiz şekilli parsellerin tek başına verimli yapılaşamadığı durumlarda, birleşerek daha iyi bir kütle kurgusu ve genellikle daha yüksek net kullanılabilir alan elde etmek isteyen geliştiriciler için avantajlıdır.

Tevhid sonrası oluşacak yeni parselin gerçek kapasitesini elle hesaplamak yerine, birleşik parsel geometrisini ve güncel imar verisini Studio’ya aktararak kütle ve kat planı senaryolarını dakikalar içinde karşılaştırabilirsiniz.

İfraz ve Tevhid Masrafları Kimin Sorumluluğunda?

İfraz ve tevhid işlemlerinin harita mühendisliği, kadastro ve tapu harçlarına ilişkin masrafları genellikle işlemi talep eden malik tarafından karşılanır. Kesin bedel, parselin büyüklüğüne, bulunduğu bölgeye ve işlemi yürüten büronun ücretlendirmesine göre değişir; bu nedenle net bir rakam vermek yerine, işleme başlamadan önce kadastro müdürlüğünden veya yetkili lisanslı bürodan güncel harç ve hizmet bedeli bilgisini almanız önerilir.

Hisseli parsellerde ifraz veya tevhid öncesinde paydaşlar arasında bedel paylaşımı konusunda yazılı bir mutabakat oluşturmak, işlem sonrasında çıkabilecek anlaşmazlıkları önler.

İfraz ve Tevhid Öncesi Kontrol Listesi

Bir ifraz ya da tevhid talebine geçmeden önce, ilerleyen aşamalarda geri dönmemek için şu noktaların netleştirilmesi gerekir:

• Sonuç parsel(ler) uygulama imar planındaki asgari parsel büyüklüğü ve cephe koşulunu sağlıyor mu?
• Tapu kaydında ipotek, haciz veya şerh var mı; varsa ilgili kurumun onayı alınmış mı?
• Hisseli parsellerde tüm paydaşların yazılı onayı sağlanmış mı?
• Tevhid sonrası oluşacak parselin şekli ve yol cephesi, hedeflenen kütle kurgusuna uygun mu?
• İşlem sonrası ada-parsel numarası değişeceği için güncel imar durumu belgesi yeniden alınacak mı?

Parselasyon (18. madde) uygulaması gibi bölgesel bir düzenlemeden farklı olarak ifraz ve tevhid parsel bazlı talep üzerine ilerler; bölgesel düzenleme ile aradaki farkı parselasyon ve düzenleme ortaklık payı rehberinde ayrıntılı anlattık. Nihai kararı vermeden önce güncel imar hakkını Parsel Ön Analizi ile ücretsiz kontrol etmeniz, olası bir asgari koşul ihlalini erken fark etmenizi sağlar.

Kısmi Tevhid ve Kısmi İfraz Mümkün müdür?

Bazı durumlarda bir parselin yalnızca bir kısmı komşu parselle birleştirilmek istenebilir; bu durumda önce ilgili kısım için kısmi ifraz yapılıp ardından bu yeni oluşan parça komşu parselle tevhid edilir. İki işlemin art arda yapılması, tek adımlı bir tevhide göre daha uzun sürebilir ve her iki aşamanın da ayrı ayrı imar planı koşullarını sağlaması gerekir.

Yol veya yeşil alana terk edilmesi gereken bir kısmı ayırmak için yapılan ifrazlarda, bu tür kısmi işlemler sıkça karşımıza çıkar; böyle bir talep söz konusuysa, sürecin başında belediyenin harita ve imar birimlerine danışmak, işlemin tek seferde doğru kurgulanmasını sağlar.

İfraz ve Tevhidin Vergi ve Harç Boyutu

İfraz ve tevhid işlemleri sırasında tapu harcı, kadastro hizmet bedeli ve varsa belediye harçları gibi çeşitli kalemler devreye girer. Bu kalemlerin toplamı, işlemin türüne (kaç parselin etkilendiği, ölçüm gerektirip gerektirmediği) ve idarenin güncel harç tarifesine göre değişir. Yatırım kararı verirken bu maliyetleri tahmini bir kalem olarak fizibilitenize dahil etmeniz, sürecin sonunda beklenmedik bir gider kalemiyle karşılaşmanızı önler.

Ayrıca, tevhid sonrası oluşan yeni parselin değeri, mülkiyet devri niteliğinde olmasa da bazı vergisel değerlendirmelerde referans alınabilir. Kesin vergi ve harç yükümlülüğünüzü, işlem öncesinde bir mali müşavir veya doğrudan ilgili vergi dairesi ile teyit etmeniz önerilir; bu rehber genel bir bilgilendirme amacı taşır.

Sıkça sorulan sorular

İlgili rehberler